À part le fait d’avoir un bail commercial soumis au statut des baux commerciaux, le locataire doit remplir 3 conditions pour bénéficier du droit au renouvellement de son bail commercial. Si l’une de ces conditions n’est pas remplie, il peut perdre son droit à l’indemnité d’éviction
Condition 1 : l’immatriculation (article l. 145-1 alinéa 1 du code de commerce)
Pour pouvoir être en possession d’un bail commercial bien statué, le locataire doit obligatoirement être immatriculé :
- Au répertoire des métiers (RM).
- Au registre du commerce et des sociétés (RCS).
L’immatriculation en question ne concerne pas uniquement celle du local principal où le fonds de commerce est exploité, mais aussi celle des activités réellement exercées dans les lieux d’exploitation du fonds. Le fait de vérifier que l’immatriculation couvre aussi bien le local principal que les activités exercées dans ce dernier est indispensable pour tout locataire, car la perte du bénéfice du droit au renouvellement peut laisser des conséquences dramatiques.
Condition 2 : la propriété du fonds qui est exploité dans les lieux (article l. 145-8 alinéa 1 du code de commerce)
Si le locataire n’est pas propriétaire du fonds, il ne peut en aucun cas bénéficier du droit au renouvellement du bail commercial. Inversement, même en étant propriétaire du fonds, il ne peut pas bénéficier du droit au renouvellement s’il se trouve qu’il n’est pas en même temps titulaire du bail. Ainsi, le droit au renouvellement du bail commercial concerne donc :
- Le locataire propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux.
- L’acquéreur du bail commercial lorsque la cession est intervenue régulièrement.
- Le sous-locataire qui bénéficie d’un droit au renouvellement contre le locataire ou d’un droit direct au renouvellement contre le bailleur principal.
- En cas de sous-location partielle, le bailleur peut accepter le renouvellement tout en le limitant à la partie dans laquelle le locataire exerce réellement son commerce.
Condition 3 : l’exploitation effective du fonds (article l. 145-8 alinéa 2 du code de commerce)
Pour invoquer le droit au renouvellement du bail commercial, le fonds doit avoir en principe fait l’objet d’une exploitation effective au cours des 3 années qui ont précédé soit la date de :
- La prolongation du bail commercial jusqu’à la date pour laquelle le congé a été donné ou en cas de demande de renouvellement, le 1er jour du trimestre civil qui suit cette demande.
- L’expiration du bail commercial (son terme contractuel).
Lorsque l’exploitation du fonds est continue durant toute la durée du contrat, la situation est plus simple. Elle devient par contre complexe quand un changement d’activité intervient au cours des 3 années qui précèdent l’expiration effective du contrat. Deux situations doivent être distinguées à ce titre :
- En cas de cession du seul droit au bail, le nouveau locataire (le cessionnaire) peut se voir refuser le renouvellement du bail commercial et en conséquence, le droit à une indemnité d’éviction.
En cas de déspécialisation partielle ou plénière : même s’il y a transformation du fonds, le locataire bénéficie du droit au renouvellement du bail commercial.