Le marché des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) connaît un essor considérable ces dernières années, attirant de nombreux investisseurs désireux de diversifier leur portefeuille et d’investir dans l’immobilier sans pour autant passer par l’achat direct d’un bien. Mais comment est calculé le prix d’une part de SCPI en fonction de la valeur du patrimoine immobilier détenu par ces sociétés ? Cet article vous offre un éclairage détaillé sur ce sujet.
Prix de la part et patrimoine immobilier : les notions clés des SCPI
Avant d’entrer dans le vif du sujet, il est important de définir les notions clés liées aux SCPI et à leur fonctionnement. Une SCPI est une société qui a pour objet principal l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. Les investisseurs (particuliers ou professionnels) deviennent associés en achetant des parts de la société, qui représentent une fraction du patrimoine détenu. En contrepartie, ils perçoivent des revenus locatifs sous forme de dividendes, proportionnels au nombre de parts détenues.
Le prix de la part correspond donc à la valeur d’une fraction du patrimoine immobilier géré par la SCPI. Ce prix est déterminé en fonction de plusieurs facteurs tels que la valeur du patrimoine immobilier (appelée également valeur de réalisation), les frais de souscription et la situation du marché immobilier en général.
La valeur du patrimoine immobilier, un élément clé dans la détermination du prix de la part
Pour comprendre comment est calculé le prix de la part d’une SCPI en fonction de la valeur du patrimoine immobilier, il faut tout d’abord s’intéresser à la manière dont est évaluée cette dernière. La valeur du patrimoine immobilier d’une SCPI est estimée régulièrement (généralement une fois par an) par des experts indépendants mandatés par la société de gestion. Cette évaluation prend en compte plusieurs critères tels que :
- la qualité des biens immobiliers détenus (emplacement, état général, etc.) ;
- la situation locative des biens (taux d’occupation, niveau des loyers, etc.) ;
- l’évolution prévisible du marché immobilier (tendances à la hausse ou à la baisse).
Cette estimation permet ainsi de déterminer la valeur globale du patrimoine immobilier, qui sera ensuite utilisée pour calculer le prix de chaque part.
La méthode de calcul du prix de la part en fonction de la valeur du patrimoine immobilier
Une fois la valeur globale du patrimoine immobilier estimée, il convient de déterminer le nombre total de parts émises par la SCPI. Ce nombre peut varier au fil du temps en fonction des souscriptions et des rachats de parts réalisés par les investisseurs. Pour calculer le prix de la part en fonction de la valeur du patrimoine immobilier, il suffit alors de diviser la valeur globale du patrimoine par le nombre total de parts :
Prix de la part = Valeur globale du patrimoine immobilier / Nombre total de parts
Cependant, ce prix ne prend pas en compte les frais liés à la souscription des parts (frais d’entrée, commission de souscription, etc.). Pour obtenir le prix de souscription d’une part, il est donc nécessaire d’ajouter ces frais au prix obtenu précédemment :
Prix de souscription = Prix de la part + Frais de souscription
Il est à noter que le prix de souscription peut être ajusté régulièrement par la société de gestion en fonction des évolutions du marché immobilier et des performances réalisées par la SCPI.
L’importance du prix de la part dans l’évaluation des performances d’une SCPI
Le prix de la part est un indicateur clé pour évaluer les performances d’une SCPI et comparer les différentes offres disponibles sur le marché. En effet, il permet notamment d’estimer le rendement locatif potentiel d’un investissement en SCPI. Pour cela, il convient d’utiliser le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM), qui est calculé comme suit :
TDVM = (Dividende annuel net / Prix de souscription) x 100
Plus le TDVM est élevé, plus le rendement locatif potentiel de la SCPI est important. Toutefois, il est essentiel de prendre en compte d’autres critères tels que la qualité du patrimoine immobilier, la solidité financière de la société de gestion ou encore l’historique des performances pour bien choisir sa SCPI.
En résumé, le prix de la part d’une SCPI est étroitement lié à la valeur du patrimoine immobilier détenu par cette dernière. Cette valeur est estimée régulièrement par des experts indépendants et permet de déterminer le prix auquel les investisseurs peuvent souscrire aux parts de la SCPI. Cet indicateur est crucial pour évaluer les performances d’une SCPI et orienter ses choix d’investissement en fonction de ses objectifs et de son profil de risque.