Face à l’incertitude économique et aux risques d’impayés de loyer, les propriétaires cherchent à se protéger. Deux principales options s’offrent à eux : l’assurance loyers impayés (ALI) et la caution. Quelles sont les caractéristiques de ces deux solutions, leurs avantages et inconvénients ? Cet article vous propose un éclairage sur le sujet.
L’assurance loyers impayés (ALI)
L’assurance loyers impayés est une garantie souscrite par le propriétaire afin de se couvrir contre les risques d’impayés de la part du locataire. Elle permet notamment d’indemniser le propriétaire en cas de non-paiement des loyers, charges et taxes, ainsi que de couvrir les frais de contentieux liés au recouvrement des sommes dues.
Plusieurs compagnies d’assurance proposent ce type de garantie, avec des niveaux de protection variables. Il est donc important pour le propriétaire de comparer les offres afin de choisir celle qui correspond le mieux à ses attentes et à son profil locataire.
La caution
La caution est une personne physique ou morale qui s’engage à régler les dettes du locataire en cas d’impayés. Elle constitue une garantie pour le propriétaire, qui peut ainsi se tourner vers elle en cas de défaut de paiement. Le choix d’une caution est souvent laissé à l’appréciation du propriétaire, qui peut demander des garanties supplémentaires (revenus, situation professionnelle, etc.).
En France, la loi prévoit également un dispositif public de cautionnement pour les locataires en difficulté : la garantie Visale. Elle constitue une caution gratuite pour le propriétaire et est délivrée par Action Logement. Toutefois, ce dispositif est soumis à des conditions d’éligibilité et ne couvre pas l’ensemble des locataires.
Comparaison entre ALI et caution
Les deux options présentent des avantages et inconvénients qu’il convient de comparer afin de faire le meilleur choix pour sécuriser ses revenus locatifs.
Avantages de l’ALI
- Couverture étendue : l’ALI indemnise généralement le propriétaire en cas d’impayés, de dégradations locatives ou encore de départ prématuré du locataire.
- Simplicité : une fois souscrite, l’ALI dispense le propriétaire de rechercher une caution solide et d’évaluer sa solvabilité.
- Frais de contentieux pris en charge : en cas de litige avec le locataire, l’assurance se charge du recouvrement des sommes dues et prend en charge les frais juridiques.
Inconvénients de l’ALI
- Coût : le prix d’une ALI varie généralement entre 2% et 4% du montant annuel des loyers. Ce coût peut être répercuté sur le locataire, mais cela rendra le loyer moins attractif.
- Conditions d’éligibilité : certains locataires, notamment ceux ayant des revenus modestes ou précaires, peuvent ne pas être éligibles à l’ALI, limitant ainsi le choix du propriétaire.
Avantages de la caution
- Coût : la caution est généralement gratuite pour le propriétaire.
- Flexibilité : elle permet au propriétaire de choisir lui-même la personne qui se porte caution et d’évaluer sa solvabilité.
Inconvénients de la caution
- Risque de solvabilité : si la caution n’est pas solvable, le propriétaire peut se retrouver sans recours en cas d’impayés.
- Démarches administratives : il appartient au propriétaire de vérifier les garanties présentées par la caution et de mettre en œuvre les procédures de recouvrement en cas d’impayés.
Au final, le choix entre assurance loyers impayés et caution dépend des besoins et contraintes spécifiques à chaque propriétaire. Il est important de prendre en compte les caractéristiques du bien loué, du marché local et du profil des locataires potentiels avant de s’engager dans l’une ou l’autre solution. Dans tous les cas, une bonne sélection des locataires et un suivi attentif des relations locatives constituent les meilleures garanties pour éviter les impayés.